Quelles sont les règles à respecter pour obtenir un crédit immobilier ?

Les critères des banques pour accorder un crédit immobilier seront à partir de janvier strictement réglementés et encadrés. Que ce soit au niveau de la durée, du taux d'endettement et même du taux maximum, voici ce que vous devez savoir.
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Sans surprise, les recommandations sur les conditions d'octroi des crédits immobiliers vont devenir des règles obligatoires. Le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF), qui associe entre autres le ministère de l'Économie et la Banque de France, avait prévenu l'an dernier que ses recommandations en la matière allaient bientôt s'imposer, ce qui sera le cas le 1er janvier 2022. Cela s'ajoute à la réglementation sur le taux maximum applicable pour un prêt à l'habitat ou "taux d'usure". Tour d'horizon des règles qui s'appliquent.

Respecter quelques règles pour obtenir son crédit immobilier

Le taux d'effort

Le taux d'effort, c'est-à-dire le montant total des coûts des crédits en cours (quelle que soit leur nature) rapportés aux revenus, est fixé à 35% au maximum.

​Autrement dit :
Taux d'effort = ( (mensualités des prêts en cours et des assurance sur ces prêts sur un an) / (revenu annuel net avant impôt) ) x 100
​Le revenu correspond ici au "revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable (...), majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents", précisait le HCSF dans sa recommandation de janvier dernier (qui devient donc obligatoire à partir de janvier).
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"S’agissant des revenus fonciers, le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur", précisait encore le HCSF.
On notera que les banques sont aussi incitées à retenir des "décotes prudentes" sur certains revenus (comme par exemple les primes régulières, les heures supplémentaires ou les loyers encaissés). Par exemple, certaines banques ne prennent en compte que 70% des recettes locatives. Mais sur ce point, ce sera du ressort de chaque établissement.
Du côté des coûts du crédit, les banques prennent en compte tous les crédits en cours (le prêt immobilier en lui-même mais aussi les autres prêts à la consommation, pour la voiture, les études...). Il s'agit ici à la fois des coûts liés au remboursement du capital, aux intérêts et à l'assurance du ou des prêts.

La durée d'endettement

​Le HCSF fixe une durée d'endettement maximum de 25 ans dans le cas général. Cependant, il y a une tolérance pour passer à 27 ans lorsque le prêt comprend un différé d'amortissement de 2 ans (25 ans donc + 2 ans de différé). C'est par exemple le cas pour les ménages qui achètent sur plan en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement) ou ceux qui effectuent de lourds travaux de rénovation dans l'ancien (dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l'opération).

Le taux d'intérêt maximum autorisé

​Les banques restent soumises aux règles concernant le "taux d'usure", qui correspond au taux effectif global maximum auxquelles elles ont le droit de prêter, en vertu de l'article L. 314-6 du Code de la consommation.

Le taux d'intérêt comprend le taux nominal, l'assurance de prêt et les frais de dossier et de courtage. Pour déterminer le taux d'usure, la Banque de France se base sur la moyenne des taux accordés par les établissements de crédit au cours des 3 mois précédents. Cette moyenne est ensuite réhaussée d'un tiers pour définir le taux d'usure.

Actuellement, le taux d'usure en vigueur pour les crédits immobiliers jusqu'à fin septembre est fixé à:

• 2,47% pour un crédit à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans
• 2,44% pour un crédit à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans
• 2,48% pour un crédit à taux fixe d'une durée de 20 ans ou plus
• 2,93% pour un prêt relais

Les exceptions aux règles possibles

​Les banques ont le droit de déroger aux règles concernant le taux d'effort et la durée des prêts (mais pas celles concernant le taux d'usure) pour 20% de la production de nouveaux crédits (hors crédits relais, renégociations, rachats et regroupements de crédits).

Mais cette "flexibilité" devra concerner à 80% les acquéreurs de leur résidence principale et à 30% les primo-accédants.

Qui contrôle l'application de ces règles ?

​C'est le gendarme du secteur financier, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui sera chargé de la vérification et, le cas échéant, des sanctions, à partir de comptes rendus mensuels partagés par les établissements financiers.

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